Цена квадратных метров в рублях: что влияет на стоимость недвижимости?

2025 год стал настоящим прорывом для закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) недвижимости: рынок продемонстрировал рекордный рост, а инвесторы всё активнее рассматривают недвижимость как альтернативу банковским вкладам. По итогам года объем чистых активов ЗПИФов недвижимости достиг 893 млрд рублей, что почти в полтора раза превышает показатель 2024 года. Это свидетельствует не только о возросшем интересе к фондам, но и о фундаментальных изменениях в поведении населения и инвестиционных стратегиях управляющих компаний.

Одним из ключевых факторов, способствовавших росту, стало смягчение денежно-кредитной политики Банка России во второй половине 2025 года. С июня по декабрь регулятор пять раз снижал ключевую ставку, в сумме на 5 процентных пунктов, доведя её до 16%. В результате средняя максимальная ставка по депозитам крупнейших банков упала на 6,4 процентных пункта — до 15,3% годовых. Для многих вкладчиков это стало сигналом: старые условия вкладов уже не такие привлекательные, а продление депозитов на новых условиях не обеспечивает ожидаемого дохода. В итоге часть средств стала перетекать в более доходные инструменты, в том числе в ЗПИФы недвижимости.

Снижение ставок — не единственная причина притока средств. Важную роль сыграла и динамика доходности фондов: по итогам 2025 года ЗПИФы показали доходность в диапазоне 16–32%. Причём 7–15% дохода обеспечили арендные платежи, а 8–17% — прирост стоимости пая за счёт переоценки недвижимости. Такой результат стал возможен благодаря стабильному спросу на арендуемые площади и росту цен на коммерческую недвижимость, а также благодаря грамотной стратегии управления активами. Инвесторы, выбирая ЗПИФы, получают возможность участвовать в доходности недвижимости, не покупая объект напрямую, что делает инструмент особенно удобным и привлекательным.

Интересно, что быстрее всего росли активы фондов, доступных неквалифицированным инвесторам — их объем увеличился на 61% и достиг 480 млрд рублей. Фонды для квалифицированных инвесторов также продемонстрировали значительный рост — на 48%, до 413 млрд рублей. Это свидетельствует о том, что спрос на недвижимость как класс активов выходит за пределы узкого круга профессиональных инвесторов и становится массовым. По словам управляющих компаний, интерес к фондам, не ограниченным в обращении паев, усиливается и на фоне ожидаемого ужесточения требований к статусу квалифицированного инвестора с 2026 года: имущественный ценз будет повышен до 24 млн рублей. Для многих это станет барьером, поэтому компании стремятся создавать продукты, доступные всем, несмотря на более высокие требования регулятора.

Рост активов происходил не только за счёт притока новых средств, но и за счёт переоценки существующих активов фондов. Рынок коммерческой недвижимости показал устойчивую динамику, что положительно отразилось на стоимости портфелей ЗПИФов. В то же время управляющие отмечают, что инвестиции в недвижимость в закрытом формате являются долгосрочными: обычно срок инвестирования составляет 3–5 лет. Это даёт возможность на длинном горизонте обойти депозитные ставки и получить более высокий доход, особенно в период снижения ключевой ставки.

Интерес к ЗПИФам отражается и в росте числа новых фондов. По данным УК «Парус Управление активами», в 2025 году было сформировано 12 новых фондов — в полтора раза больше, чем в 2024 году. Ещё восемь фондов находились на стадии формирования в конце года. Это говорит о том, что рынок активно расширяется, а управляющие компании видят перспективу в развитии этого направления. В ближайшие месяцы ожидается запуск ряда новых фондов, в том числе в новых направлениях коммерческой недвижимости. Участники рынка отмечают, что активный маркетинг и увеличение числа игроков будут способствовать дальнейшему росту.

Наиболее значимым сегментом пока остаётся коммерческая недвижимость. Именно в этом направлении происходит основной прирост активов и формирование новых продуктов. Однако эксперты не исключают, что при дальнейшем снижении ключевой ставки может вырасти интерес и к фондам жилой недвижимости. Это будет связано с повышением доступности ипотечных кредитов и ростом спроса на жильё как инвестиционный актив. В таком сценарии часть средств инвесторов может перейти из коммерческих фондов в жилые, что расширит спектр возможностей для вложений.

Ожидания на 2026 год в целом позитивные: участники рынка не исключают, что по итогам года объем активов ЗПИФов недвижимости может вырасти ещё на 400–500 млрд рублей. Дальнейшее снижение ключевой ставки Банком России станет дополнительным стимулом для инвесторов искать альтернативы депозитам, а рынок, в свою очередь, будет развивать продукты и расширять доступность фондов для широкого круга населения. Если тенденции сохранятся, ЗПИФы недвижимости могут стать одним из ключевых инструментов частного инвестирования в России, предлагая баланс между доходностью и управляемыми рисками.